„Živelinai“ nepavyko prisiteisti savo pačios pastatytos Masčio ežero kavinės

Sausio mėnesį rašėme, kad UAB „Živelina“ ir Savivaldybės administracija siekė, jog Šiaulių apygardos teismas joms priteistų ant Masčio ežero prieplaukos pastatytą kavinės pastatą. Šiaulių apygardos teismas atmetė „Živelinos“ ieškinį. Savivaldybės administracijos ieškinys paliktas nenagrinėtas. Abi pusės kreipėsi į Lietuvos apeliacinį teismą, kuris gegužės 28 dieną priėmė sprendimą: nepalankų „Živelinai“, o Savivaldybės apeliacinis skundas patenkintas – ieškinį Šiaulių apygardos teismas įpareigotas nagrinėti iš naujo.

Alvydas Ivoncius

Pagal sutartį privalėjo pastatyti kavinę
Primename, kad Savivaldybės taryba leido prieplauką išnuomoti 2014 metų kovo mėnesį. Nuomos sutartis su verslininku Vidu Kolesinskiu buvo sudaryta 2014 metų gegužės 13 dieną. O 2015 metų gegužės 25 dieną verslininkas pateikė prašymą leisti pernuomoti prieplauką. Ji buvo pernuomota UAB „Živelina“, kuriai tuo metu vadovavo V.Kolesinskis. Sutarties galiojimas baigėsi 2024 metais.
Pagal sutartį, verslininkas įsipareigojo pastatyti lengvų konstrukcijų kavinę. Regis, nei prieplaukos nuomos konkurso sąlygose, nei sutartyje nebuvo termino, iki kada reikia kavinę pastatyti. Bet – pastatė. Nors ši kavinė buvo sezoninė, bet vis dėlto – pastatas, kad ir kaip kitaip kas nors jį bandytų suvokti. Ir bandė. Tarybos narys Algirdas Bacevičius ne kartą teiravosi, kodėl neva nevykdoma sutartis ir nepastatoma kavinė. O kur sutartyje parašyta, kokia ji turi būti? Sutartyje tebuvo viena sąlyga – kavinė turi būti lengvų konstrukcijų. Tokią ir pastatė.
Vėliau, jau 2021 metais, Savivaldybės tarybos narys Algirdas Žebrauskas paklausimu-reikalavimu kreipėsi į merą Kęstutį Gusarovą bei Savivaldybės tarybą. Tarybos narys prašė paaiškinti, kodėl ant Masčio ežero prieplaukos jos nuomininkas nestato kavinės. Kaip minėta, lengvų konstrukcijų pastatėlis jau stovėjo.
Pasirodo, A.Žebrauskas jau buvo parengęs naujos kavinės projektą.
Rašte A.Žebrauskas piktinosi, kad dabar prieplaukoje stovi sklypo nuomos konkurso sąlygų ir suderinto projekto neatitinkantis, iš „abriezų“ (lentų nuopjovų) sukurptas menkavertis statinys, tiksliau – „maitinimo būda“, daranti gėdą miestui, save vadinančiam Žemaitijos sostine. A.Žebrauskas toliau aprašė nemalonų vaizdą: „Šalia „maitinimo būdos“ stovi tualeto būdelė-konteineris, iš kurio sklindanti smarvė primena gūdžius sovietmečio laikus. Prieplauka merdi, takų ir pakrantės galimybės neįveiklintos… Tai, kas daugelį metų vyksta ir vyko šiame sklype, reikalauja neatidėliotinų Telšių rajono savivaldybės administracijos, Jūsų, kaip rajono mero, ir Savivaldybės tarybos sprendimų.“

Kibo į statybą baigiantis nuomos terminui
2021 metais nuomos sutarties galiojimas jau ėjo į pabaigą. Vos už dvejų metų sutartis būtų nebegaliojusi, o pratęsti jos nebuvo galima.
Susidaro įspūdis, kad visas triukšmas sukeltas vien todėl, kad būtų galima pagrįsti naujos kavinės statybą. O juk, kaip minėjome, kavinė, kurią A.Žebrauskas pavadino „maitinimo būda“, jau stovėjo.
Kadangi sutarties galiojimas turėjo baigtis 2024 metais, sunku suprasti, kodėl UAB „Živelina“ kibo statyti naują kavinę pagal A.Žebrausko išgirtą ir parengtą projektą. Ar „Živelina“ tikėjosi, kad kavinę pavyks įteisinti? Jei taip, tai konsultavosi su nelabai kokiais teisininkais.
Kai kavinė buvo pastatyta, „Živelina“ kreipėsi į Registrų centrą prašydama jos vardu įregistruoti kavinę. O Registrų centras atsisakė tai padaryti, kadangi pastatas stovėjo ant svetimos nuosavybės – Savivaldybei priklausančios prieplaukos.
Kaip minėta, pagal sutartį, ant prieplaukos turėjo būti pastatyta kavinė, pasirenkant lengvas sienų konstrukcijas. Sutartyje parašyta, kad pasibaigus nuomai, nuomininkas privalo „perduoti pagal aktą tvarkingas patalpas“. Nelabai aišku, kas čia turima omenyje: prieplauka yra statinys, neturintis jokių patalpų. Gal omenyje turėta kavinė?

Registrų centras atsisakė įregistruoti
Sutartimi draudžiama nuomininkui išpirkti prieplauką. Nuomos sutartyje nebuvo aiškiai apibrėžta, kokiu būdu prieplaukos dalis, pasibaigus nuomai, grąžinama Savivaldybei. Vien miglotai kalbama apie kažkokias „patalpas“. Sutartimi „Živelina“ turi Savivaldybei perduoti prieplaukos „pagerinimus“. Ar kavinė ir yra toks „pagerinimas“? Regis, tai atskiras pastatas, išdygęs ant statinio – prieplaukos.
Tai šioji aplinkybė ir pakišo koją „Živelinai“, kai ji pastatą nusprendė įsiregistruoti Registrų centre. 2022 metais Registrų centras atsisakė patikslinti sklypo ribas ir net atlikti pastato (kavinės) kadastrinius matavimus. Priežastis – kavinė pastatyta ant kito statinio.
Savivaldybė nesutiko atskirti tą prieplaukos dalį, ant kurios stovėjo naujas pastatas, ir perleisti ją „Živelinai“. Savivaldybės nusamdyti teisininkai paaiškino, kad nei visos prieplaukos, nei jos dalies negalima perleisti, kadangi tai yra viešasis turtas.

Bandė užginčyti statybos leidimą
UAB „Živelina“ kreipėsi į teismą, kad kavinės-restorano statybą leidžiantis dokumentas būtų panaikintas. Esą jis buvo išduotas… neteisėtai. Tokiu atveju pasekmės dėl neteisėtos statybos būtų užgriuvusios Savivaldybę. 2024 metų spalio 24 dieną Šiaulių apygardos teismas nutraukė bylą dėl kavinės-restorano statybos ant pontoninės prieplaukos leidžiančio dokumento pripažinimo negaliojančiu bei priteisė Telšių rajono savivaldybės naudai iš ieškovės – UAB „Živelina“ 5 tūkst. 808 eurus bylinėjimosi išlaidų.
Savivaldybė nuo pat pradžių nesutiko su ieškiniu dėl statybą leidžiančio dokumento pripažinimo negaliojančiu.
Teismas nurodė, kad būtent UAB „Živelina“ procesinis elgesys lėmė Telšių rajono savivaldybės administracijos pareigą dalyvauti procese ir tai sukėlė pastarajai išlaidų. Teismas taip pat konstatavo, kad nepagrįsti yra UAB „Živelina“ teiginiai apie tariamą Telšių rajono savivaldybės administracijos netinkamą procesinį elgesį, teisinės pozicijos tariamą kaitaliojimą – teismas aiškiai nurodė, kad Telšių rajono savivaldybės administracijos pozicija dėl statybos leidimo teisėtumo buvo nuosekli ir nekito. Esant tokioms aplinkybėms, teismas įpareigojo ieškovę UAB „Živelina“ atlyginti Telšių rajono savivaldybės administracijai jos patirtas bylinėjimosi išlaidas, kadangi atsakomybė už jas tenka UAB „Živelina“.

Norėjo pastatą prisiteisti
UAB „Živelina“ 2024 metų birželio 20 dieną kreipėsi į Šiaulių apygardos teismą, prašydama nustatyti kelio, statinio naudojimosi, žemės sklypo, dalies prieplaukos servitutus.
„Živelina“ ieškinyje įrodinėjo, kad ji pagal sutartį su Savivaldybės administracija pastatė kavinę. 2024 metais „Živelina“ pageidavo, kad prieplauką perimtų Savivaldybė, tačiau pastaroji atsisakė tai daryti. Todėl 2024 metų birželio 4 dieną prieplauka su visais atliktais pertvarkymais buvo vienašališkai perduota Savivaldybės administracijai. Tačiau jai nebuvo siūloma perimti kavinės pastato.
2024 metų liepos 8 dieną „Živelina“ kreipėsi į Šiaulių apygardos teismą, prašydama pripažinti jos teisę į kavinę. Bendrovė teismui aiškino: „Konkurso sąlygos nenustatė konkurso laimėtojui pareigos, pasibaigus prieplaukos nuomos terminui (10 metų), perleisti nuosavybės teisę į pastatytą pastatą, kuris sukurtas įgyvendinant konkurso būdu įgytą statytojo teisę. Dėl to ieškovė teisėtai, pastačiusi pastatą bei įgijusi nuosavybės teisę į pastatą, turi teisę juo naudotis bei jį valdyti visą jo gyvavimo laikotarpį“.
Savivaldybės administracija savo ruožtu Šiaulių apygardos teismui pateikė priešieškinį, kuriuo prašė pripažinti jos teisę į kavinę. Anot Savivaldybės administracijos, prieplaukos nuomos konkurso ir nuomos sutarties sąlygose nėra numatyta galimybė „Živelinai“ perleisti dalį prieplaukos, o pagal nuomos sutartį nuomininkas, pasibaigus nuomai, privalo grąžinti prieplauką kartu su visais jos pagerinimais.

Savivaldybė pati nepaisė teisė aktų: negalėjo leisti subnuomoti
Šiaulių apygardos teismas nustatė, kad pati Savivaldybės administracija griebėsi teisinių pažeidimų, sudarydama su V.Kolesinskiu nuomos sutartį. Pasak Šiaulių apygardos teismo, prieplaukos nuomos sutarties sąlygos neatitinka nuomos konkurso sąlygų, nes konkurso laimėtojui buvo suteikta teisė, gavus rašytinį Savivaldybės sutikimą, prieplauką subnuomoti, nors tokia galimybė imperatyviai buvo uždrausta konkurso sąlygose.

Šiaulių apygardos teismas nusprendė, kad „Savivaldybės turto – prieplaukos – nuoma buvo vykdoma nesilaikant imperatyvių VPĮ 18 straipsnio 3 dalies reikalavimų (negali būti keičiamos viešojo konkurso sąlygos), o prieplaukos subnuomos sutartimi subnuomininkui perduotų teisių apimtis buvo platesnė, negu turėjo pats konkurso laimėtojas“.
V.Kolesinskis kartu su dalimi prieplaukos išsinuomojo ir dalį žemės – ežero dugno. Pasirodo, su Nacionaline žemės tarnyba sudaryta sutartis nenumatė galimybės tos menkutės ežero dugno dalies pernuomoti ilgesniam terminui. Kavinės statyba buvo pradėta 2021 metų rudenį, kuomet valstybinės žemės sklypo subnuoma jau buvo pasibaigusi 2021 metų gegužės 24 dieną.

Teismo verdiktas: „Živelina“ ir Savivaldybė neturi teisės į pastatą
Šiaulių apygardos teismas pareiškė: „Ieškovė savo teises į ginčo pastatą grindžia patvirtintu statinio projektu ir išduotu statybos leidimu, tačiau vien šių juridinių faktų nepakanka tam, kad ieškovė galėtų įgyti nuosavybės teisę į nebaigtą statyti pastatą, kadangi pagal Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalį statytojas įgyvendina savo teises ir gali įgyti statinį, kai žemės sklypą valdo nuosavybės teise arba sklypą valdo ir naudoja kitais įstatymų nustatytais pagrindais“. Kadangi, kaip minėta, žemės subnuomos sutarties galiojimas buvo pasibaigęs dar iki kavinės statybos pradžios, teismas nusprendė, kad „Živelina“ negali įgyti nuosavybės teisės į pastatą, nes jis pastatytas nesilaikant teisės normų nustatytų reikalavimų.
Manytume, prieplaukos nuomos sutartis buvo parengta atsainiai ir neprofesionaliai. Joje vien užsiminta, kad, pasibaigus nuomos laikotarpiui, nuomininkas privalo perduoti prieplauką su visais „pagerinimais“ ir kažkokiomis „patalpomis“. Šiaulių apygardos teismas nusprendė, kad toks sutarties nekonkretumas „nenumatė naujo daikto perdavimo Savivaldybei nuosavybės teise ir Savivaldybės būsimos teisės tapti ginčo pastato savininku“.
Taigi pagal Šiaulių apygardos teismo sprendimą, nei „Živelina“, nei Savivaldybė negalėjo pretenduoti į kavinę. O kas tuomet galėjo? Teismas į šį klausimą neatsakė.

Kreipėsi į Lietuvos apeliacinį teismą
Šiaulių apygardos teismui priėmus „Živelinai“ ir Savivaldybei nepalankų sprendimą, jos apeliaciniais skundais kreipėsi į Lietuvos apeliacinį teismą.
Lietuvos apeliaciniam teismui „Živelina“ aiškino, kad valstybinės žemės subnuomos nebegaliojimas yra „nereikšmingas formalumas“. Vis dėlto teismas pareiškė: „Toks aiškinimas, pagal kurį imperatyvių teisės normų pažeidimas gali būti laikomas tik formaliu ir pateisinamu privačių interesų tenkinimu, nėra suderinamas su viešosios teisės principu, kurio esmė yra ta, kad visa tai, kas nėra leidžiama, yra draudžiama. Todėl nepriklausomai nuo to, kaip žemės subnuomos sutarties termino reikšmę ir jo nepratęsimą vertina ieškovė, imperatyvių teisės normų nepaisymas negali būti laikomas tik formaliu ar nereikšmingu pažeidimu. Priešingas aiškinimas sudarytų prielaidas ir kitiems subjektams tikėtis, kad nesilaikant teisės normų nustatytų reikalavimų, galima patenkinti savo privačius interesus.“
Anot Lietuvos apeliacinio teismo, toks neva „nereikšmingas formalumas“ leistų susidaryti situacijai, kai Savivaldybės turtas – prieplauka – būtų ir toliau naudojama tik privatiems verslo interesams tenkinti, pažeidžiant teisės aktų reikalavimus. Teismas griežtai pareiškė, kad nuosavybės teisė į pastatą įgyjama tik tuomet, kai pastatas pastatomas laikantis teisės aktų.
Kaip minėta, Šiaulių apygardos teismas Savivaldybės priešieškinio taipogi netenkino. Savivaldybė prašė perduoti jai ne tik pastatą, bet ir visą su juo susijusią dokumentaciją.
Skųsdama Lietuvos apeliaciniam teismui Šiaulių apygardos teismo sprendimą, apeliaciniame skunde Savivaldybė rašė: „Savivaldybės į bylą pateikti įrodymai sudarė pagrindą teismui konstatuoti ne tik tai, kad pastatas pastatytas prieplaukos vietoje ir ant prieplaukos polinių pamatų, tačiau ir tai, jog dėl statybos pastatas ir prieplauka buvo neatsiejamai sujungti ir taip iš esmės tapo vientisu nekilnojamuoju daiktu. Teismas nekonstatuodamas tokios pastato ir prieplaukos sujungimo aplinkybės, nevisapusiškai įvertino susiklosčiusią situaciją ir dėl to nepagristai nusprendė, kad Savivaldybei nėra pagrindo pripažinti nuosavybės teisę į Pastatą“.
Lietuvos apeliacinis teismas nenagrinėjo šių Savivaldybės argumentų. Šis teismas įžvelgė Šiaulių apygardos teismo nagrinėjime procesinį pažeidimą – kaip nuomininkas, trečiuoju asmeniu į bylą nebuvo įtrauktas Vidas Kolesinskis. Todėl byla dėl Savivaldybės ieškinio įgyti teisę į pastatą perduota Šiaulių apygardos teismui nagrinėti iš naujo.